Hochbau & Schlüsselfertigbau

Was hier gearbeitet wird

Gebäude. Der Hochbau ist die Sparte, deren Ergebnis man betritt, und er reicht vom Wohnungsbau über Gewerbe-, Industrie- und Hallenbau bis zu Schulen, Kliniken, Laboren und Verwaltungsgebäuden. Neben dem Neubau steht der Umbau des Bestands: Sanierung, Aufstockung, Umnutzung, energetische Ertüchtigung.

Dass dieser Bereich nur eine Rolle führt, heißt nicht, dass er einheitlich wäre. Er zerfällt in zwei Arbeitswelten, und wer sich bewirbt, sollte wissen, in welche. Der Rohbau stellt die Konstruktion her – Gründung, Wände, Decken, Treppen, Dachtragwerk – mit eigenen Kolonnen, eigenem Gerät und einem Takt, den Schalung, Bewehrung und Betonage vorgeben. Der Kreis der Beteiligten ist überschaubar, die Arbeit handfest, der Fortschritt sichtbar.

Der Schlüsselfertigbau beginnt, wo der Rohbau aufhört, und ist vor allem Koordination. Ein Generalunternehmer schuldet dem Bauherrn das fertige Gebäude und vergibt dafür dreißig bis vierzig Gewerke weiter: Fassade, Fenster, Estrich, Trockenbau, Böden, Maler, Aufzüge und die komplette technische Gebäudeausrüstung. Wer hier führt, baut nicht, sondern hält Verträge, Termine und Schnittstellen zusammen. Abgerechnet wird meist pauschal statt nach Aufmaß, und das verschiebt den Streit: Gestritten wird nicht über Mengen, sondern über den geschuldeten Leistungsumfang. Ein eigener Bereich ist der Schlüsselfertigbau deshalb trotzdem nicht – er ist ein Vertragsmodell des Hochbaus und kein zweites Gewerk.

Wer ausschreibt, ist entsprechend geteilt. Auf der einen Seite stehen Rohbauunternehmen und Bauträger, auf der anderen Generalunternehmer und Generalübernehmer, dazu Projektentwickler, Wohnungsgesellschaften, kommunale Hochbauämter und die Bauabteilungen großer Betreiber. Dieselbe Bauleiterstelle bedeutet bei einem Rohbauer und bei einem Generalunternehmer zwei verschiedene Berufe.

Der dritte Zug dieser Sparte ist die Standorttreue. Ein Hochbauvorhaben bindet Monate bis Jahre an ein Baufeld. Anders als im Tiefbau führt man nicht zehn Baustellen gleichzeitig, sondern eine, dafür ganz; anders als im konstruktiven Ingenieurbau liegt sie häufig in derselben Stadt. Auswärtstätigkeit gibt es, aber sie ist hier die Ausnahme und nicht der Normalfall.

Ehrlicherweise gehört dazu, dass der Hochbau die konjunkturempfindlichste Sparte am Bau ist. Er hängt an privaten Investitionsentscheidungen, an Zinsen und an Baukosten, und der freifinanzierte Wohnungsbau hat das zuletzt deutlich gezeigt. Getragen wird die Sparte derzeit von öffentlichen Bauherren, vom Klinik-, Schul- und Industriebau und vom Bestand.

Der Weg hinein

Über ein Studium des Bauingenieurwesens oder der Architektur für die leitenden Rollen, über den staatlich geprüften Bautechniker für Bauleitung und Arbeitsvorbereitung, ausführend über eine Ausbildung zum Maurer oder Beton- und Stahlbetonbauer und die Fortbildung zum Polier. Viele Anzeigen dieses Bereichs nennen Bauingenieur, Architekt und Bautechniker ausdrücklich nebeneinander; das ist keine Unentschlossenheit, sondern die Auskunft, dass hier die Fähigkeit zählt, eine Baustelle zu führen.

Wer aus dem Rohbau in den Schlüsselfertigbau wechselt, wechselt die Art der Arbeit stärker als das Fach: von der eigenen Kolonne zur fremden Leistung, von der Maßhaltigkeit zur Terminkette. Umgekehrt gilt dasselbe.

Womit man rechnen muss

Mit einem Fertigstellungstermin, an dem Vertragsstrafen hängen, und mit Nachunternehmern, die selbst zu wenig Leute haben. Die letzten Wochen vor einer Übergabe sind in dieser Sparte regelmäßig lang. Die Arbeit findet zwischen Baustelle und Büro statt, im Rohbau bei jedem Wetter, mit frühem Beginn und Baustellenlärm; die rechtliche Verantwortung nach Landesbauordnung und Baustellenverordnung trägt, wer die Bauleitung führt.

Wer die Tätigkeit sucht und nicht das Gebäude, findet sie im Bereich Bauleitung und Baustelle; wer vor dem Bau den Preis bestimmt, in der Kalkulation.